سریع ترین روش دریافت حکم تخلیه چیست؟ چطور حکم تخلیه فوری بگیریم؟

تخلیه نکردن ملک یکی از مواردی می باشد که بسیاری از مالکان با آن درگیر هستند. از مهمترین مواردی که در میان موجرین (صاحبان املاک اجاره داده شده) مورد بحث قرار میگیرد؛ مراحل گرفتن حکم تخلیه است. در اغلب موارد مشاهده می‌شود بسیاری از موجرین تفاوت حکم تخلیه را با دستور تخلیه نمی دانند به همین دلیل اقدام به تنظیم دادخواست اشتباه می کنند که موجب طولانی تر شدن مدت دادرسی می شود. به همین علت پیشنهاد می شود که قبل از تنظیم دادخواست با یک مشاور حقوقی، مشورت کرده یا کار های خود را به یک وکیل تخلیه ملک در کرج بسپارید.

تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه

حکم تخلیه، تابع سه قانون روابط موجر (اجاره دهنده) و مستاجر (اجاره کننده) منصوب سال های 1356 و 1376 و قانون مدنی می باشد. زمانی که ملک خود را در اختیار دیگری می گذارید می توانید از تمهیدات خاصی را برای آن قید فرمایید؛ تا زمانی که فرد مستاجر از منافع ملک اجاره داده شده بهرمند است موظف است آنها را رعایت کند. حال اگر مستاجر به این تمهیدات توجهی نداشته باشد یا اقداماتی انجام دهد که از نظر قانون ممنوع است. برای مثال : استفاده از ملک  به عنوان قمار خانه یا صورت گرفتن اعمال نامشروع یا خلاف قانون در آن ملک. در این شرایط باید دنبال حکم تخلیه بود.

در شرایط بالا نمی توانید دستور تخلیه را تقاضا کنید، زیرا ابتدا باید درخواست شما در نوبت رسیدگی قرار گرفته و پس از آن توسط قاضی مورد بررسی قرار بگیرد که ایا بیانات و اظهارات شما در خصوص مستاجر صحت دارد یا خیر ؟

پس چه زمان باید درخواست دستور تخلیه داد؟اگر مدت زمان  ذکر شده برای اجاره در اجاره نامه به پایان رسیده و تمدید هم نشده است اما مستاجر از تخلیه  خودداری می‌کند.شما اجاره نامه را به شورای حل اختلاف محلی برده، دستور تخلیه را دریافت کرده و در طی ده روز مستاجر را ملزم به تخلیه ملک می کنید .

 به طور کلی گرفتن حکم تخلیه به دلیل جلسه های دادرسی، صدور حکم از مراجع ذی صلاح و درخواست صدور اجراییه که دارد زمان بیشتری را می‌طلبد ولی با ایجاد جلسه رسیدگی دو طرف میتوانند دفاعیات خود را بیان کنند. اما تخلیه با در خواست مالک و با استناد اجاره نامه صورت میگیرد و نیازی به تشکیل جلسه ندارد. مهمترین وجه تمایز دستورات و احکام حقوقی؛ سرعت رسیدگی و اجرای حکم است.

چه زمان هایی نمی توان دستور تخلیه را دریافت کرد؟

•   ملک قرار داد  کاربر مسکونی داشته باشد.
•    قرارداد می بایستی به موجب اجاره در تصرف دیگر باشد
•   اگر هنوز مدت زمان اجاره به پایان نرسیده باشد.
•   ملک با سند رسمی اجاره رفته باشد.

اجاره نامه چیست؟

اجاره نامه قراردادی موقتی است که بین موجر(صاحب خانه ) و مستاجر نوشته می شود بیانگر تعهداتی است که هر دو طرف موظف هستند به آن عمل کنند. اعتبار این قرارداد به مدت زمان اجاره وابسته است و در صورتی که در آن مدت زمان اجاره بیان نشود فاقد اعتبار است.این قرار داد میتواند به صورت غیر رسمی(عادی) و رسمی باشد.

رسیدگی به دعاوی ملکی، در تخصص وکیل ملکی متخصص و با تجربه است و بهتر است زیر نظر وکیل ملکی کرج انجام گیرد.

مواردی که در ثبت اجاره نامه باید لحاظ شود

• حتما مدت اجاره ذکر شود.
•  حتما به امضا دو طرف قرار داد برسد.
•  حتما در دو نسخه قرارداد تنظیم شود.
•  دو نفر از افراد مورد اعتماد به عنوان شاهد،قرارداد را گواهی کنند.

•  اگر اجاره نامه به صورت رسمی بسته شده باشد،موجر می تواند با مراجعه به اداره اجرای اسناد واملاک،حکم تخلیه را بگیرد یا با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی (همان دفتری که قرارداد در آن ثبت شده) دستور صدور اجراییه انجام بگیرد.
•  در قرارداد‌های اجاره املاک مسکونی که با سند عادی انجام شده باشد می‌توان با مراجعه به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، اقدام به صدور دستور تخلیه کرد.

انواع اجاره نامه

اجاره نامه های معتبر و قابل قبول از دیدگاه قانون سه نوع هستند.

• جاره محل منزل یا سکونت
• اجاره محل کسب و تجارت
• اجاره محل هایی مثل موسسه های خیریه ، درمانگاه که در همان گروه محل های مسکونی قرار می گیرند.

در اجاره نامه طبق قراردادی که توسط طرفین امضا می شود.مستاجر با پرداخت مبلغی تحت عنوان اجاره بها به عنوان مالک منافع مورد اجاره شده شناخته می شود.  

چگونه حکم تخلیه بگیریم؟

ابتدا حتما مدارک شناسایی و اجاره نامه را مهیا کنید. سپس دادخواست صدور حکم تخلیه خود را در دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت کنید،سپس به شورای حل اختلاف ارجاع داده می‌شوید.  در آنجا باید حداقل یکی از دلایل زیر را اثبات یا ادعا کنید تا نوبت رسیدگی برای شما در نظر گرفت شود.

• ثابت کنید که مستاجر ملک شما را به کس دیگر انتقال داده است.
• ثابت کنید که ملک شما بطور اساسی نیاز تعمیرات دارد و مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست.
• ثابت کنید که مستاجر شما بر خلاف تمهیدات خود عمل کرده است.
• ثابت کنید که عدم پرداخت اجاره بها به مدت سه ماه توسط فرد مستاجر صورت گرفته است.
• ثابت کنید که مستاجر شما قوانین موجود درباره ی ملک های استیجاری(اجاره داده شده) را نقض کرده است.
• ثابت کنید که مستاجر شما از ملک شما استفاده نامشروع می کند

در صورت اثبات هر یک از موارد بالا به یکی از شعبه ها حقوقی ارجاع داده شده و طی یک ابلاغیه از مستاجر برای ظهارات خود در دادگاه حضور به عمل میاورد، چنانچه فرد مستاجر نتواند خلاف ادعای فرد موجر(اجاره دهنده) را اثبات نماید؛محکوم به تخلیه ملک می شود.

مدارک لازم برای حکم تخلیه

شامل سند مالکیت،برگ دادخواست به تعداد طرفین دعوا به علاوه یک برگ،اجاره نامه و مدارک هویتی خواهان (شاکی)می‌شود.

نحوه توقف حکم تخلیه

همانطور که گفته شد موجر می‌تواند حکم تخلیه را بگیرد.اما شرایطی وجود دارد که مانع حکم تخلیه میشود برای مثال:

• مستاجر ادعا کند که قرارداد را تمدید کرده است.
• مستاجر ادعا کند که سندی که موجر برای دریافت حکم ارائه کرده است؛جعلی بوده
• مستاجر با آوردن مدارک و دلایل اعتراض کند.

اعتراض به حکم تخلیه و اجرایی شدن آن

مستاجر می تواند به مدت بیست روز از زمان صدور حکم نسبت به آن اعتراض نماید. البته اعتراض وی باید مستند و با ارائه دلیل کافی باشد وگرنه نتیجه ای جز رد تجدید نظر خواهی در پی نخواهد داشت .پس اگر فرد مستاجر به حکم صادر شده اعتراض نکند یا اعتراض ایشان پذیرفته نشود.یا در صورت رسیدگی به اعتراض، حکم دادگاه بدوی صحیح اعلام گردد(هنگام صدور رای ؛اگه به رای اعتراضی وارد شود وآن رای به مراجع دیگر مثل دادگاه تجدید نظر و دیوان عالی کشور برود . به اولین دادگاه که در آن شکایت و دعوی آنجا بیان و رسیدگی انجام شده؛ دادگاه بدوی، و به رای اعلام شده در آن دادگاه رای بدوی می‌گویند.)تنها ده روز فرصت دارد تا ملک مورد نظر را تخلیه کند در غیر این صورت اجرائیات وارد عمل شده و به تخلیه خانه اقدام می نمایند. البته لازم به ذکر است که برای اجرایی شدن  حکم تخلیه حتما پول پیش خانه به طور کامل پرداخته شده یا در صندوق دادگستری تودیع شده باشد..

در صورت ارائه اسناد و مدارک کافی مراجع قضایی با دادن فقط یک نوبت مهلت به مدت حداکثر یک ماه موافقت خواهند کرد.

مراحل گرفتن حکم تخلیه و نحوه اقدام

مرحله اول:  ابتدا به شورای حل اختلاف (در همان محل ملک اجاره داده شده)مراجعه کنید.مدارک لازم برای ایجاد پرونده (کارت شناسایی،اجاره نامه وکالت نامه در صورت انجام امور به صورت نمایندگی) برا به همراه داشته باشید،پرونده شما چک شده وبه یکی از شعبه های موجود شورای حل اختلاف جهت رسیدگی فرستاده می شود.

مرحله دوم:پرداخت پول ودیعه به صندوق دادگستری که پس از اجرای حکم به مستاجر پرداخت شود. البته لازم به ذکر است که از این مبلغ پرداخت شده میتوان به میزان اجرت المثل(مقدار اجاره روزهایی که مستاجر بدون قرارداد در ملک مربوطه حضور داشته است) کسر کرده و به صاحب ملک برگردانده شود.این مرحله از مهمترین مراحل گرفتن حکم تخلیه است.

مرحله سوم:شورای حل اختلاف در همان روز اول یا در یکی از روزهای آتی به پرونده شما رسیدگی کرده و بعد از بررسی مشخصات شما مثل: امضای دوشاهد در ذیل قرار داد، تاریخ اتمام قرارداد و عدم تمدید آن  دستور تخلیه را صادر میکند. لازم به ذکر است که در این زمینه تفاوتی میان اجاره نامه غیر رسمی و رسمی نیست و قرارداد های عادی نیز به شرط وجود دو شاهد و امضا توسط طرفین  کافی است. در این مرحله معمولا نیازی به حضور مستاجر نیست و از او برای ارائه ی توضیحات دعوت نمی‌شود.

مرحله چهارم: در این مرحله باید دستور قید شده در برگه رسمی را از منشی شعبه دریافت کرده و آن را به همراه سایر مدارک خود به اجرای احکام ارسال نمایید.اجرای احکام باید پرونده شما را در دستور کار قرار داده که شامل ارسال ابلاغیه ای برای مستاجر و یک مدت زمان سه روزه (72 ساعته) برای تخلیه ملک است.این برگه از طریق کلانتری به محل زندگی مستاجر ارسال می گردد.بیشترین میزان اتلاف وقت در این مرحله بوده و ممکن است تا چند روز طول بکشد.  

مرحله پنجم: ممکن است که پرونده در مرحله قبل به پایان رسیده و مستاجر ملک را تخلیه کند . اما ممکن است  مستاجر با مراجعه به شورا و شرح حال و وضعیت کنونی خود درخواست وقت بیشتر کند.معمولا در این شرایط شورا از صاحب ملک درخواست کرده که وقت بیشتری به مستاجر بدهد اما اگر دلایل مستاجر کافی و قانع کننده نباشد و مهلت زمانی او به پایان برسد؛ اجرائیات وارد عمل شده و تخلیه ملک را انجام می دهند.

جمع بندی

گرفتن حکم تخلیه فرایندی است که زمانی که مستاجر نسبت به تخلیه ملک همکاری نکند موجر میتواند با این حکم نسبت به پس گرفتن ملکش اقدام کند. در این مقاله روش گرفتن حکم تخلیه را بیان کردیم اما بهترین راه و سریعترین روش مراجعه به وکیل تخلیه ملک حرفه ای است.