وکیل تخلیه ملک در کرج، زندگیِ همه‌ی افراد جامعه به نوعی با مسئله‌ی “ملک” گره خورده زیرا افراد یا خودشان مالک (مؤجر) ملک هستند و یا مستاجرند. هر فرد مالک یا مستاجر ممکن است به دلیل عدم آشنایی با حقوق و تکالیف ملکیِ خود، در مورد مسئله‌ی تخلیهی ملک گرفتار مشکلاتی شود. یک وکیل تخلیه ملک در کرج، باتجربه و متخصص در زمینهی “تخلیهی ملک” بیشتر از هرکسی، تواناییِ حل این مشکلات را دارد و میتواند کمک‌های شایانی به موکل خود کند.
برای آشنایی با مفاهیم حقوقی در مورد تخلیهی ملک، لازم است قبل از هر چیز با معنای لغوی و حقوقیِ تخلیه، معنای اجاره و معنای تخلیه ملک آشنا شویم.
بهترین وکیل تخلیه ملک در کرج کیست؟
چنانچه درگیر دعوای تخلیه ملک هستید، میتوانید با ما تماس بگیرید و از مشاوره تخصصی وکیل تخلیه ملک در کرج بهره مند شوید.
معنای لغوی و حقوقی کلمه‌ی تخلیه
معنای لغوی کلمه‌ی “تخلیه”، “خالی کردن” است و در اصطلاح حقوقی به “دست کشیدن متصرف از ملک” اطلاق می‌شود به‌گونه‌ای که مالک دوباره بتواند بدون هیچ نوع مشکلی، هر نوع تصرفی در ملک خود انجام دهد.
اجاره و اجارهنامه
طبق ماده‌ی 466 قانون مدنی، اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود. در قانون، به فرد اجاره‌دهنده “موجر”، اجاره‌کننده ” مستأجر” و مورد اجاره “عین مستأجره” گفته می‌شود.
اجارهنامه یک قرارداد بین مؤجر و مستأجر است و به تعهدات و وظایفی اشاره می‌کند که طرفین قرارداد موظف به انجام آنها هستند. به طور کلی، از یک دیدگاه، اجارهنامه به دو نوع شفاهی و کتبی و از دیدگاهی دیگر به دو نوع رسمی و غیررسمی تقسیم می‌شود. (نوع شفاهی معمولاً از دید قانون، فاقد وجاهت کافی است.)
قانون روابط مؤجر و مستأجر
با توجه به اهمیت جنبه‌‌ی حقوقیِ روابط مالک و مستأجر، قانون روابط موجر و مستأجر تدوین و بسیاری از اصلاحات قانونیِ مورد نیاز در این زمینه نیز انجام شده است.
هر محلی که تا کنون به منظور تجارت و پیشه و کسب و یا به منظور سکونت اجاره داده شده و یا از این به بعد اجاره داده می‌شود، مشمول این قانون است. (قانون، مواردی را استثناء کرده که این موارد، مشمول قانون روابط مؤجر و مستأجر نیست.) وکیل تخلیه ملک کرج با تسلط بر تمامی قوانین ملکی، میتواند زمان و هزینه رسیدگی به پروندهای ملکی را کاهش دهد.
مواردی که می‌توان دعویِ تخلیه را مطرح کرد
- زمانی که قرارداد اجاره تمام شده اما مستأجر ملک را تخلیه نمی‌کند.
- زمانی که قرارداد اجاره تمام نشده اما مالک به یکی از دلایل موجه از نظر قانون از مستأجر خواسته ملک را تخلیه‌کند درحالیکه مستأجر از تخلیه کردن خودداری کرده است.
طبق قانون، بعد از اینکه بین صاحب ملک (مؤجر) و مستأجر قرارداد بسته شده باشد، مستأجر تا پایان قرارداد میتواند از ملک استفاده کند و پس از اینکه زمان قرارداد تمام شد، ملک باید توسط مستأجر تخلیه شود.
در صورتی که مستأجر قصد تمدید کردن قرارداد اجاره را دارد باید این تقاضا را با مؤجر در میان بگذارد و موافقت او را در این زمینه جلب کند.
در صورتی که مستأجر نتواند موافقت مؤجر را برای تمدید قرارداد جلب کند، باید ملک را تخلیه کند و در این حالت اگر تخلیه نکند، مؤجر میتواند دعویِ تخلیه را برای بازپس‌گیریِ ملک خود مطرح کند تا مراحل قانونی انجام شود.
مورد دیگری که می‌توان دعویِ تخلیه را مطرح کرد، مواردی است که مؤجر به موجب قانون حق دارد حتی قبل از تمام شدن مدت قرارداد، خواستار بازپس‌گیریِ ملک شود. که شما با مشاوره با وکیل تخلیه ملک در کرج میتوانید نسبت به اجرای این قانون اقدام کنید.
البته قوانین مرتبط با تخلیهی ملک از نوع مسکونی با سایر انواع ملک از جمله تجاری در برخی موارد با هم متفاوت است و تخلیهی هریک از انواع از قوانین خود پیروی می‌کند.
برای رزرو وقت مشاوره با وکیل تخلیه در کرج، با ما تماس بگیرید.
در صورتی که درگیر یک پرونده تخلیه ملک هستید، برای مشاوره تخصصی با وکیل تخلیه در کرج با ما تماس بگیرید.
مواردی که می‌توان قبل از اتمام موعد قرارداد، دعویِ تخلیه را مطرح کرد
اگر مؤجر و مستأجر نتوانند به توافق برسند و مسئله را بین خودشان حل کنند، مؤجر چاره‌ای غیر از مطرح کردن دعوی تخلیه ندارد. مواردی که مؤجر میتواند قبل از اتمام موعد قرارداد دعویِ تخلیه را مطرح کند، شامل موارد زیر است:
- در صورتی که مستأجر برای مدتی که در قانون تعیین شده، اجاره‌بها را پرداخت نکرده است.
- در صورتی که مستأجر بدون کسب اجازه از مؤجر، همه‌ی ملک یا بخشی از آن را به دیگری اجاره داده یا آن را فروخته است.
- در صورتی که مستأجراز ملک مسکونی استفادهی تجاری کرده است.
- در صورتی که مستأجر به ملک آسیب رسانده است.
- در صورتی که مستأجر به مؤجر اجازه‌ی ورود برای انجام تعمیرات در ملک را نداده باشد.
- در صورتی که مستأجر وظایفی که بر اساس قرارداد اجاره به انجام آنها ملزم و متعهد شده است را انجام ندهد.
- در صورتی که مستأجر فعالیت‌های غیرقانونی و نامشروع یا نادرست از نظر عرفی در ملک انجام دهد.
چنانچه در خصوص تخلیه ملک خود دچا رمشکل شده اید، همین الان با بهترین وکیل تخلیه ملک کرج تماس بگیرید.
تفاوت کلیِ دعویِ حکم تخلیه و دستور تخلیه
در مواردی که شروط مورد نیاز برای مطرح کردن دعویِ دستور تخلیه در خصوص ملک مسکونی فراهم باشد، این دعوی مطرح می‌شود و شورای حل اختلاف به آن رسیدگی می‌کند.
در سایر موارد یعنی مواردی که شروط مورد نیاز در مورد ملک فراهم نباشد و همچنین در مورد قراردادهای غیر از ملک مسکونی از جمله ملک تجاری (به‌ویژه ملک تجاریِ دارای حق پیشه و تجارت و کسب و سرقفلی) معمولاً دعویِ حکم تخلیه مطرح می‌شود که دادگاه به آن رسیدگی می‌کند.
راه‌های تقاضای تخلیهی ملک مسکونی
بر اساس در نظر گرفتن فاکتورهای مختلف از جمله نوع و ویژگی‌های قرارداد، باید از یک روش مناسب برای تقاضای تخلیهی ملک مسکونی انتخاب کرد. به صورت کلی دو نوع روش وجود دارد:
- تقاضای دستور تخلیهی ملک
- تقاضای حکم تخلیهی ملک
مراجع رسیدگی‌کننده‌ی دارای صلاحیت به دعاویِ تخلیه
طبق قانون، مرجع رسیدگی‌کننده به دعویِ دستور تخلیه، شورای حل اختلاف یا واحد اجرای مفاد اسناد رسمی اداره ثبت محل وقوع ملک است (بر اساس اینکه سند از نوع عادی یا رسمی باشد).
رسیدگی به دعویِ حکم تخلیه نیز بر عهده‌ی دادگاه گذاشته شده است. البته ممکن است شورای حل اختلاف و دادگاه در برخی موارد به دلایل مختلف از جمله کاستن از حجم کاریِ مرجع دیگر، رسیدگی به تعدادی از پرونده‌های آن مرجع را نیز انجام دهند.
دستور تخلیه چیست؟
دستور تخلیه، دستوری از سوی مراجع قانونیِ ذیربط است که طبق آن کسی که ملک را اجاره کرده، به دلایلی که از نظر قانون موجه است، باید ملک را در کمترین زمان ممکن تخلیه کند. (دستور تخلیه غیرقابل تجدید نظر است.) که در صورت عدم انجام آن، میتوانید از وکیل تخلیه ملک در کرج کمک بگیرید.
شروط مورد نیاز برای مطرح کردن دعویِ دستور تخلیه
- قرارداد از نوع اجاره باشد.
- قرارداد اجاره‌ی کتبی وجود داشته باشد. (قرارداد اجاره باید حتماً در دفتر مشاوره‌ی املاک یا دفتر اسناد رسمی منعقد شده باشد و به این ترتیب، قراردادهایی که به صورت دستی بین مستأجر و موجه بسته می‌شوند، از نظر قانون دارای وجهات کافی نیست.)
- در قرارداد اجاره، مبلغ اشاره ذکر شده باشد
- مدت زمان اجاره در قرارداد اجاره نوشته شده باشد.
- دو نفر شاهد زیر قرارداد اجاره را امضاء کرده باشند.
- قرارداد ملک از نوع مسکونی باشد. (معمولاً در مورد ملک تجاری به ویژه ملک تجاریِ دارای حق پیشه و تجارت و کسب و سرقفلی، دستور تخلیه صادر نمی‌شود و باید به سراغ راهکار قانونیِ دیگری رفت.)
- قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم شده و طرفین آن را امضاء کرده باشند.
- قرارداد با سندی تنظیم شده باشد که از نظر قانون پذیرفته‌شده باشد.
لازم به یادآوری است که اگر مؤجر در زمان بستن قرارداد اجاره، حق فسخ برای خود ایجاد کرده باشد (خیار شرط)، هرزمان که بخواهد، میتواند بدون ارائه‌ی هیچ دلیلی، استرداد ملک خود را از مستأجر بخواهد. در این حالت، اگر مستأجر ملک را تخلیه نکند، مؤجر میتواند دعویِ تخلیه را طرح کند.
روال گرفتن دستور تخلیه
در صورتی که همه‌ی شروط یادشده فراهم باشد و مدت اجاره نیز به پایان رسیده باشد، اگر مستأجر از پس‌دادن ملک امتناع کند، می‌توان اقدامات قانونی را برای گرفتن دستور تخلیه آغاز کرد. روال کار شورای حل اختلاف به عنوان مرجع رسیدگی‌کننده به دعویِ دستور تخلیه، معمولاً به این شکل است که:
- مؤجر یا وکیل او به دفاتر خدمات الکترونیکی مراجعه می‌کنند و پس از ارائه‌ی مدارک مورد نیاز، دادخواست مربوطه را می‌نویسند و ارائه می‌دهند.
- دادخواست به شورای حل اختلاف می‌رود و مؤجر یا وکیل او با ارائه‌ی مدارک مورد نیاز از مرجع رسیدگی‌کننده (شورای اختلاف محلی که ملک در آن قرار دارد) درخواست صدور دستور تخلیه می‌کنند.
- شورای حل اختلاف تلاش می‌کند تا مشکل از طریق میانجی‌گری برای ایجاد سازش بین طرفین حل شود.
- اگر مشکل از طریق میانجی‌گریِ شورای حل اختلاف حل نشد، این شورا اقدامات مورد نیاز را آغاز می‌کند که در این حالت، دیگر نیازی به شنیدن دفاعیات نیست.
- اگر مرجع تصمیم بگیرد دستور تخلیه بدهد، دستور تخلیه به مامور ذیربط داده می‌شود و اوراق مربوطه به دست مستأجر رسانده می‌شود.
- با توجه به اینکه در هنگام بسیاری از قراردادهای اجاره، از مؤجر مبلغی تحت عنوان ودیعه (پول پیش) گرفته می‌شود، این مبلغ باید توسط مؤجر نزد مرجع رسیدگی‌کننده سپرده شود تا مبلغ پس از تسویه‌ی قبوض و شارژهای معوقه و همچنین پس از کسر هزینه‌ی آسیب‌های احتمالیِ واردشده به ملک، در زمان تخلیه به مستأجر برگردانده شود.
- پس از ابلاغ اوراق مربوطه، اگر مستأجر ملک را تا مدت زمان تعیین‌شده در قانون تخلیه نکند، دستور تخلیه توسط مأمور در تاریخ و ساعت مشخص‌شده اجرا انجام خواهد شد. البته ممکن است مستأجر به دلیل عسر و حرج، درخواست مهلت بیشتری کند و این مهلت به او داده می‌شود اما در نهایت حکم تخلیه پس از اتمام مهلت داده‌شده اجرا می‌شود به این معنا که مامور مربوطه باید پس از تمام شدن مهلت داده‌شده، اثاث او را از ملک مسکونی خارج کند.)
حکم تخلیه چیست؟
معنای “حکم” آرائی است که دادگاه‌ها صادر می‌کنند و بر خلاف دستور تخلیه که رسیدگی به آن معمولاً وظیفه‌ی شورای حل اختلاف است، به طور معمول، دادگاه به تقاضا برای صدور حکم تخلیه رسیدگی می‌کند. این حکم قابل تجدید نظر است.
برای گرفتن حکم تخلیه، میتوانید همین الان با بهترین وکیل تخلیه ملک در کرج تماس بگرید.
روال گرفتن حکم تخلیه
- مراجعه‌ی مؤجر یا وکیل او به دفتر خدمات الکترونیک قضایی به همراه مدارک مورد نیاز و ارائه‌ی دادخواست مربوطه
- پیگیریِ دادخواست در مرجع‌رسیدگی‌کننده از سوی مؤجر یا وکیل او
- برگزاریِ جلسه در یکی از شعبات حقوقی برای شنیدن صحبت‌های مستأجر در دفاع از خود
- دادن مهلت به مستأجر از سوی دادگاه برای ارائه‌ی دلایل کافی به منظور اعتراض (طول مدت مهلت را قانون تعیین کرده است.)
- دادن فرصت چندروزه به مستأجر برای تخلیهی ملک در صورتی که مستأجر به حکم اعتراض نکند، یا اینکه اعتراضش پذیرفته نشود، و یا اینکه حتی با وجود اعتراض، حکم دادگاه بدوی صحیح اعلام شود. (طول مدت مهلت را قانون تعیین کرده است.)
- اجرایی شدن حکم تخلیه در صورتی که مستأجر پس از تمام شدن فرصتِ داده‌شده نیز ملک را تخلیه نکند. (لازمه‌ی اجرایی شدن حکم تخلیه این است که پول پیش یعنی ودیعه‌ای که مؤجر در زمان قرارداد از مستأجر گرفته، پس از کسر هزینه‌‌های مربوطه از جمله شارژهای معوق و قبض‌ها و هزینه‌ی آسیب‌های احتمالیِ وارد شده به ملک، به مستأجر برگردانده شود.)
- اگر مستأجر بتواند ثابت کند که دلایل و اسناد و مدارک ارائه‌شده از سوی مؤجر، غیر واقعی و جعلی بوده، می‌توان از اجرای حکم تخلیه جلوگیری کرد.
مدارک مورد نیاز برای اقامه‌ی دعوی تخلیه
- سند مالکیت ملک
- قرارداد اجاره (اجارهنامهی رسمی یا عادی)
- مدارک هویتیِ مؤجر
- برگ دادخواست
- فیش بانکیِ مربوط به واریز مبلغ ودیعه (پول پیش) به صندوق سپرده دادگستری (در مواردی که مؤجر در زمان قرارداد از مستأجر مبلغ ودیعه گرفته است.)
وکیل تخلیه ملک در کرج کیست؟
وکالت تخلیهی ملک، یکی از حوزه‌های وکالت است و توصیه می‌شود دعاوی مربوط به تخلیه به وکلای متخصص در امر تخلیهی ملک سپرده شود. وکیل تخلیهی ملک مانند سایر وکلا پروانه وکالت دارد و میتواند هر نوع پروندهای را قبول کند اما به دلیل تخصص، علاقه، مهارت، تجربه و دانش تخصصی، حوزه‌ی تخلیهی ملک را به عنوان حوزه‌ی تخصصیِ خود یا یکی از حوزه‌های تخصصیِ خود انتخاب کرده است.
یک وکیل ماهر، باتجربه و متخصص در زمینهی تخلیهی ملک چه مهارت‌هایی دارد؟
هم مؤجر و هم مستأجر در صورتی که مشکلی در زمینهی تخلیهی ملک برایشان ایجاد شود، بهتر است از مشاوره و همراهیِ یک وکیل ماهر، باتجربه و متخصص در زمینهی تخلیهی ملک بهره‌مند شوند. تعدادی از مهمترین ویژگی‌های یک وکیل ماهر، باتجربه و متخصص در زمینهی تخلیهی ملک در زیر آورده شده است:
- وکیل متخصص تخلیه ملک در کرج از همه‌ی قوانین، اصلاحیه‌ها و تبصره‌هایی که به نوعی به مسئله‌ی ملک مربوط هستند (از جمله قانون روبط مؤجر و مستأجر) اطلاع دارد و به تغییرات قانونی در این زمینه نیز اشراف کامل دارد.
- وکیل تخلیه از همه‌ی جزئیات روند دادرسی در مورد تخلیهی ملک آگاه است و میتواند به کمک دانش، تخصص، تجربه و مهارت خود، کمک کند تا پرونده زودتر به نتیجه‌ی مطلوب برسد.
- یک وکیل متخصص تخلیه ملک در صورت وجود مدارک و ادله‌ی کافی و محکم و تأمین دلیل میتواند به خوبی این مدارک و ادله را جمع‌آوری و از آنها در جهت دفاع از حقوق موکل خود استفاده کند.
- آشنا کردن موکل خود با حقوق و تکالیف در زمینهی امور ملکی، از جمله خدمات وکیل تخلیه ملک در کرج است.
- یک وکیل ماهر و باتجربه و متخصص در زمینهی تخلیهی ملک در کرج، همه‌ی راهکارها و راه‌حل‌های قانونی در زمینهی تخلیهی ملک را می‌داند و از آنها کمک می‌گیرد.
- از دیگر ویژگی های وکیل تخلیه ملک در کرج این است که، با زبان قانون و اصطلاح‌های قانونی در زمینهی ملک کاملاً آشنا است.
- وکیل تخلیه تفاوت‌های دادخواست‌های حقوقی شبیه به هم و همچنین تفاوتِ اصطلاح‌هایی که معنای آنها نزدیک به هم است و ممکن است با هم اشتباه گرفته شوند را به‌خوبی می‌داند و کاملا مطلع است که هر پروندهای چه نوع دادخواستی نیاز دارد. (به عنوان مثال، هرچند “حکم تخلیه” و “دستور تخلیه” شبیه هم به نظر می‌رسند اما همان‌گونه که پیش از این گفته شد، هرکدام معنای مشخص و دادخواست جداگانه دارند.)
- وکیل متخصص تخلیه، بهتر از هرکسی می‌داند با توجه به شرایط موجود، چه نوع دادخواست یا دادخواست‌هایی را باید تنظیم کند و ارائه دهد. (ارائه‌ی دادخواست اشتباه، منجر به رد دادخواست می‌شود.)
- استفادهی بهینه از زمان و گرفتنِ بهترین تصمیم در مواردی که دادرسی وجود ندارد یا تعداد جلسات دادرسی زیاد نیست، بسیار مهم است زیرا در چنین مواردی، ارائه‌ی دادخواست میتواند مهمترین و تعیین‌کننده‌ترین فرصت باشد. یک وکیل تخلیهی ملک با استفاده از دانش، مهارت، تجربه و تخصص خود به بهترین نحو میتواند از این فرصت در جهت به نتیجه رساندن پرونده استفاده کند.
شماره تماس وکیل تخلیه ملک کرج
در صورتی که در خصوص تخلیه ملک دچار مشکل شده اید، جهت مشاوره تخصصی و یا پیگیری پرونده با شماره درج شده در https://afshinemoradi.com تماس بگیرید.